A blockchain está a mudar o funcionamento do mercado imobiliário, substituindo os intermediários por sistemas automatizados, como contratos inteligentes e DAOs. Isto permite uma contabilidade transparente, regras automatizadas e opções de investimento acessíveis. Exemplos reais incluem:
- Reental (Málaga, Espanha): Angariou 409 500 € em 2024 através da propriedade tokenizada, oferecendo dividendos anuais de 10,10%.
- Pangea (Brooklyn, Nova Iorque): Tokenizou um edifício de cinco unidades em 2018, permitindo a propriedade fracionária e a distribuição automatizada das rendas.
- RealT (Detroit, MI): Tokenizou mais de 400 imóveis, mas entrou em colapso em 2026 devido a impostos não pagos e má gestão imobiliária.
- CityDAO (Wyoming): Adquiriu 40 acres em 2021 através de uma DAO LLC, combinando a governação baseada em blockchain com a propriedade fundiária.
A tecnologia blockchain oferece potencial para a automatização dos arrendamentos, a governação descentralizada e o financiamento comunitário, mas também apresenta riscos, como demonstra o fracasso da RealT. Estes estudos de caso destacam tanto as oportunidades como os desafios do setor imobiliário baseado em blockchain.
Estudos de caso sobre habitação baseada em blockchain: comparação de métricas-chave e resultados
ConsenSys Housing DAO em Brooklyn
Em março de 2018, a ConsenSys lançou o Pangea, um projeto para tokenizar um edifício de apartamentos com cinco unidades em Bushwick, no Brooklyn. Os cofundadores Mohammad Shaikh e Corbin Page colaboraram com a Cayuga Capital Management e a Cushman & Wakefield para explorar a propriedade fracionária utilizando contratos inteligentes da Ethereum.
Os tokens foram vendidos por apenas alguns dólares cada, embora a participação estivesse restrita a investidores acreditados, ao abrigo da regulamentação dos valores mobiliários dos EUA. Estes investidores tinham de possuir um património líquido de 1 milhão de dólares ou um salário anual de 250 000 dólares durante dois anos consecutivos. Através de contratos inteligentes, o sistema distribuiu automaticamente as receitas de arrendamento aos detentores de tokens, proporcionalmente à sua participação, contornando intermediários tradicionais, como companhias de seguros de títulos de propriedade e advogados.
«A Pangea está a revolucionar um mercado notoriamente ilíquido, dando aos investidores a liberdade de negociar com outros utilizadores instantaneamente. Os investidores podem vender uma parte rapidamente, em vez de terem de lidar com intermediários como seguradoras de títulos de propriedade, corretores, advogados e agentes imobiliários.» — Mohammad Shaikh, cofundador da Pangea
Uma das principais contribuições da Pangea foi resolver a assimetria de informação no setor imobiliário. Ao armazenar todos os dados relacionados com os imóveis, tais como vendas anteriores, reparações e comodidades, na blockchain, a plataforma criou o que Corbin Page descreveu como «uma visão comum de um imóvel específico». Esta abordagem eliminou a habitual falta de transparência nas transações imobiliárias, garantindo que todos os detentores de tokens tivessem acesso igual a informações essenciais para a tomada de decisões.
Após o projeto-piloto em Brooklyn, a ConsenSys fixou como objetivo a tokenização de 100 milhões de dólares em imóveis em todo o território dos EUA, com planos semelhantes para o Dubai e a Alemanha. O projeto demonstrou como a tecnologia blockchain pode tornar ativos imobiliários tradicionalmente ilíquidos facilmente negociáveis, automatizando a partilha de receitas e a governação. Esta iniciativa não só destacou o potencial da blockchain na modernização do setor imobiliário, como também abriu caminho para futuras inovações em soluções de coabitação e habitação.
Propriedades de coabitação tokenizadas da RealT em Detroit
Após a experiência no Brooklyn, Detroit tornou-se o palco de outra tentativa ousada no setor imobiliário impulsionado pela blockchain. A RealT, fundada em 2019, introduziu a propriedade fracionária no mercado habitacional de Detroit utilizando a tecnologia blockchain. A empresa geriu mais de 1 200 unidades habitacionais distribuídas por mais de 400 propriedades, tokenizando cada propriedade na blockchain Ethereum. Os investidores podiam adquirir participações a partir de apenas 50 dólares por token. Por exemplo, uma casa de 60 000 dólares podia ser dividida em centenas de tokens e vendida em todo o mundo em meros segundos. No entanto, estes tokens representavam participações numa LLC (sociedade de responsabilidade limitada) proprietária do imóvel, em vez de propriedade direta na escritura.
Esta abordagem ganhou rapidamente popularidade, atraindo mais de 65 000 investidores em todo o mundo. A RealT prometia pagamentos semanais de rendimentos de arrendamento em criptomoeda, o que atraiu um público global. Curiosamente, a RealT excluiu os cidadãos norte-americanos do investimento, uma vez que se dirigia a compradores internacionais ao abrigo das isenções do Regulamento S da SEC. Enquanto estes investidores estrangeiros auferiam rendimentos passivos, os residentes de Detroit viviam nos imóveis — uma configuração que mais tarde suscitou uma reação negativa significativa.
No início de 2026, o modelo da RealT tinha desmoronado completamente. Os pagamentos semanais aos investidores cessaram e a cidade de Detroit intentou uma ação judicial de grande envergadura contra a empresa por perturbação da ordem pública, envolvendo 165 entidades empresariais relacionadas. A RealT devia mais de 2 milhões de dólares em impostos não pagos e enfrentava mais de 1 000 notificações por degradação urbana. Alguns imóveis tinham acumulado mais de 16 000 dólares em dívidas fiscais ou estavam a ser multados em 10 000 dólares por dia. Entretanto, os inquilinos relataram condições de vida precárias, incluindo bolor negro, tetos desmoronados, falta de água corrente e sistemas de aquecimento avariados.
«Por mais inovador que o seu modelo de negócio possa ser, não pode esconder-se atrás da tecnologia ou de formalidades empresariais para se eximir das suas responsabilidades como proprietário.» — Conrad Mallett, Conselheiro Jurídico da Cidade de Detroit
Em julho de 2025, um juiz do Tribunal de Circuito do Condado de Wayne emitiu uma ordem de restrição temporária. A ordem proibia a RealT de cobrar rendas até que os imóveis cumprissem as normas de conformidade, redirecionando os pagamentos de renda para contas de garantia destinadas a reparações. Em março de 2026, a RealT informou os investidores por e-mail que «O modelo já não funciona.» Este foi o primeiro grande processo judicial contra uma plataforma imobiliária baseada em blockchain, destacando como a tokenização pode complicar a prestação de contas. Quando milhares de titulares de carteiras anónimas substituem os senhorios tradicionais, garantir a manutenção básica dos imóveis torna-se um desafio significativo. O caso da RealT serve como um aviso sobre os riscos e responsabilidades associados à gestão habitacional baseada em blockchain.
Rede de Habitação Modular da CityDAO no Wyoming
Em novembro de 2021, a CityDAO, um grupo de 6 000 membros, fez história ao adquirir um terreno de 40 acres no Wyoming. Esta foi a primeira vez que uma DAO adquiriu um terreno ao abrigo da lei pioneira do Wyoming relativa às DAO LLC. Recorrendo a este quadro jurídico, o CityDAO combinou a governação baseada em blockchain com a gestão de um ativo tangível.
A lei DAO do Wyoming associou a governação baseada em blockchain à propriedade de bens físicos. O CityDAO tirou partido desta situação ao constituir uma DAO LLC, o que permitiu ao grupo possuir legalmente terrenos, mantendo simultaneamente a tomada de decisões descentralizada e na cadeia de blocos. Para financiar a compra, a CityDAO emitiu «NFTs de Cidadania» na plataforma Mirror. Estes NFTs não só angariaram fundos como também conferiram aos detentores direitos de voto para influenciar decisões sobre o terreno, desde projetos de infraestruturas até potenciais novas aquisições. É importante referir que estes direitos de governação não incluíam a partilha de lucros. Os contratos inteligentes da Ethereum geriram todas as propostas e votações, garantindo transparência e automatização.
«A CityDAO é uma experiência de propriedade descentralizada de ativos do mundo real. Reunimo-nos a partir de um tweet e, hoje, concluímos a compra de um terreno de 40 acres no Wyoming.» — CityDAO
Para além da aquisição de terrenos, a CityDAO concentrou-se na resolução de desafios mais amplos, como a habitação a preços acessíveis. A sua visão incluía a exploração da habitação modular para inovar no desenvolvimento rural. A construção modular oferece grandes vantagens — reduzindo os tempos de construção em 50% e os custos em até 20%. Esta estratégia alinhou-se com a missão da CityDAO de tornar a propriedade de terrenos mais acessível e de testar novos modelos de desenvolvimento impulsionados pela comunidade. Ao combinar a tecnologia blockchain com soluções habitacionais práticas, a CityDAO demonstrou como os sistemas descentralizados podem apoiar projetos habitacionais escaláveis e centrados na comunidade.
Como a blockchain pode moldar o futuro da Coliving.com
Com base nas lições retiradas de estudos de caso anteriores, a blockchain tem o potencial de elevar as operações da Coliving.com em três áreas críticas: contratos de arrendamento, modelos de governação e financiamento comunitário.
No que diz respeito aos contratos inteligentes, a blockchain pode automatizar todo o processo de arrendamento. As funções de conta de garantia podem agilizar tarefas como a celebração do contrato de arrendamento, a cobrança da renda, a gestão de cauções e até mesmo a resolução de litígios. Por exemplo, a Coliving.com já processa os pagamentos aos anfitriões no prazo de 48 horas após a mudança, o que os contratos inteligentes poderiam automatizar na totalidade. Além disso, soluções de identificação descentralizada poderiam simplificar a verificação internacional de inquilinos. Ao eliminar as verificações manuais de documentos, esta abordagem poupa tempo e reduz o risco de fugas de dados.
Em termos de governação, modelos baseados em DAO poderiam alterar fundamentalmente a forma como os residentes interagem com os seus espaços habitacionais e os gerem. Em vez de dependerem de uma abordagem tradicional de cima para baixo, os residentes poderiam ganhar poder de voto nas decisões operacionais através de adesões baseadas em NFT. Um exemplo convincente é o Roopt Kagurazaka DAO, no Japão, que implementou a governação DAO em outubro de 2023. Esta mudança resultou num aumento de 1,7 vezes na receita e transformou um défice numa margem de lucro de 37,5%. Os residentes contribuíram com 205 horas de trabalho, o equivalente a quatro anos de serviços de limpeza subcontratados, reduzindo drasticamente os custos de gestão.
«As DAOs ajudam na governação de iniciativas de habitação colaborativa... [através de] um sistema transparente de contabilidade criptográfica, tomada de decisões escalável, jurisdição global e aplicação de regras, um sistema automatizado de direitos e incentivos e uma governação policêntrica flexível.» - Michael Lustenberger, Universidade de Ciências Aplicadas de Zurique (ZHAW)
A blockchain também abre novas possibilidades para o financiamento comunitário. Através da tokenização, os residentes podem investir diretamente nas suas habitações. Os projetos que utilizam esta abordagem têm demonstrado potencial para fortes retornos anuais. Com mais de 1 900 espaços de coabitação e 750 anfitriões na plataforma, mesmo projetos-piloto de tokenização em pequena escala poderiam gerar capital significativo para o crescimento. Este modelo não só ajuda a financiar a expansão, como também confere aos residentes uma participação financeira nas suas comunidades.
Perguntas frequentes
Estes tokens conferem-me a propriedade efetiva de uma habitação?
Os tokens associados a bens imóveis na blockchain não equivalem à propriedade legal de um imóvel. A propriedade efetiva continua a ser estabelecida através de títulos de propriedade tradicionais e documentação legal.
Que regras legais se aplicam à habitação tokenizada nos EUA?
Nos EUA, a habitação tokenizada está sujeita às leis de valores mobiliários, pelo que deve cumprir as regras relativas à emissão, divulgação e registo. Para contornar esta situação, são frequentemente utilizadas estruturas jurídicas como as LLCs da série de Delaware. Estas estruturas ajudam a manter os direitos e proteções tradicionais de propriedade. Ao lidar com imóveis tokenizados, é crucial garantir que todas as atividades estejam em conformidade com os regulamentos aplicáveis.
Como é que a habitação tokenizada pode proteger os inquilinos e garantir a manutenção?
A habitação tokenizada utiliza a tecnologia blockchain para reforçar a proteção dos inquilinos e simplificar a gestão imobiliária. Através de contratos inteligentes, os contratos de arrendamento automatizam processos como os termos do arrendamento, pagamentos e pedidos de manutenção. Esta automatização garante eficiência e minimiza os litígios.
A blockchain também traz transparência aos registos de propriedade e gestão, facilitando o acompanhamento das condições dos imóveis e dos históricos de manutenção. Esta responsabilização ajuda a garantir que os imóveis sejam bem conservados. Além disso, a segurança da blockchain reduz o risco de fraude, proporcionando tranquilidade tanto aos inquilinos como aos senhorios.
Algumas plataformas vão mais além, permitindo a governação comunitária. Esta funcionalidade permite que os inquilinos tenham uma palavra a dizer nas decisões relacionadas com o imóvel, incentivando uma melhor manutenção e aumentando a satisfação dos inquilinos.
