La cadena de bloques está transformando el funcionamiento del sector inmobiliario al sustituir a los intermediarios por sistemas automatizados, como los contratos inteligentes y las DAO. Esto permite una contabilidad transparente, normas automatizadas y opciones de inversión asequibles. Algunos ejemplos reales son:
- Reental (Málaga, España): Recaudó 409 500 € en 2024 mediante la propiedad tokenizada, ofreciendo dividendos anuales del 10,10 %.
- Pangea (Brooklyn, Nueva York): Tokenizó un edificio de cinco viviendas en 2018, lo que permitió la propiedad fraccionada y la distribución automatizada de los alquileres.
- RealT (Detroit, Míchigan): Tokenizó más de 400 propiedades, pero quebró en 2026 debido al impago de impuestos y a una mala gestión inmobiliaria.
- CityDAO (Wyoming): Adquirió 40 acres en 2021 a través de una DAO LLC, combinando la gobernanza de la cadena de bloques con la propiedad del terreno.
La cadena de bloques ofrece potencial para la automatización de los alquileres, la gobernanza descentralizada y la financiación comunitaria, pero también plantea riesgos, como demuestra el fracaso de RealT. Estos casos prácticos ponen de relieve tanto las oportunidades como los retos de la vivienda basada en la cadena de bloques.
Estudios de caso sobre vivienda basada en blockchain: comparación de métricas clave y resultados
ConsenSys Housing DAO en Brooklyn
En marzo de 2018, ConsenSys presentó Pangea, un proyecto para tokenizar un edificio de apartamentos de cinco viviendas en Bushwick, Brooklyn. Los cofundadores Mohammad Shaikh y Corbin Page colaboraron con Cayuga Capital Management y Cushman & Wakefield para explorar la propiedad fraccionada mediante contratos inteligentes de Ethereum.
Los tokens se vendieron por tan solo unos pocos dólares cada uno, aunque la participación se limitó a inversores acreditados según la normativa estadounidense sobre valores. Estos inversores debían tener un patrimonio neto de 1 millón de dólares o un salario anual de 250 000 dólares durante dos años consecutivos. A través de los contratos inteligentes, el sistema distribuía automáticamente los ingresos por alquiler a los titulares de tokens en proporción a su participación, sin necesidad de recurrir a intermediarios tradicionales como las compañías de seguros de títulos de propiedad y los abogados.
«Pangea está revolucionando un mercado conocido por su falta de liquidez al ofrecer a los inversores la libertad de negociar con otros usuarios de forma instantánea. Los inversores pueden vender una parte rápidamente en lugar de tener que lidiar con intermediarios como aseguradoras de títulos de propiedad, corredores, abogados y agentes inmobiliarios». — Mohammad Shaikh, cofundador de Pangea
Una de las principales aportaciones de Pangea fue abordar la asimetría de información en el sector inmobiliario. Al almacenar en la cadena de bloques todos los datos relacionados con las propiedades —como ventas anteriores, reparaciones y servicios—, la plataforma creó lo que Corbin Page describió como «una visión común de una propiedad concreta». Este enfoque eliminó la habitual falta de transparencia en las transacciones inmobiliarias, garantizando que todos los titulares de tokens tuvieran el mismo acceso a la información fundamental para la toma de decisiones.
Tras la prueba piloto en Brooklyn, ConsenSys se fijó el objetivo de tokenizar 100 millones de dólares en activos inmobiliarios en todo Estados Unidos, con planes similares para Dubái y Alemania. El proyecto demostró cómo la tecnología blockchain puede hacer que los activos inmobiliarios, tradicionalmente ilíquidos, sean fácilmente negociables mediante la automatización del reparto de ingresos y la gobernanza. Esta iniciativa no solo puso de relieve el potencial de la cadena de bloques para modernizar el sector inmobiliario, sino que también allanó el camino para futuras innovaciones en soluciones de covivienda y vivienda.
Las propiedades de covivienda tokenizadas de RealT en Detroit
Tras el experimento de Brooklyn, Detroit se convirtió en el escenario de otro audaz intento de aplicar la cadena de bloques al sector inmobiliario. RealT, fundada en 2019, introdujo la propiedad fraccionada en el mercado inmobiliario de Detroit utilizando la tecnología blockchain. La empresa gestionaba más de 1.200 viviendas repartidas en más de 400 propiedades, tokenizando cada una de ellas en la cadena de bloques de Ethereum. Los inversores podían participar con tan solo 50 dólares por token. Por ejemplo, una vivienda de 60 000 dólares podía dividirse en cientos de tokens y venderse en todo el mundo en cuestión de segundos. Sin embargo, estos tokens representaban participaciones en una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) propietaria del inmueble, en lugar de una titularidad directa sobre la escritura.
Este enfoque ganó popularidad rápidamente, atrayendo a más de 65 000 inversores de todo el mundo. RealT prometía pagos semanales de ingresos por alquiler en criptomonedas, lo que atrajo a un público global. Curiosamente, RealT excluía a los ciudadanos estadounidenses de la inversión, ya que se dirigía a compradores internacionales al amparo de las exenciones de la Regulación S de la SEC. Mientras estos inversores extranjeros obtenían ingresos pasivos, los residentes de Detroit vivían en las propiedades, una situación que más tarde provocó una fuerte reacción negativa.
A principios de 2026, el modelo de RealT se había desmoronado por completo. Se interrumpieron los pagos semanales a los inversores, y el Ayuntamiento de Detroit interpuso una demanda masiva por alteración del orden público contra la empresa, en la que se implicaba a 165 entidades corporativas relacionadas. RealT debía más de 2 millones de dólares en impuestos impagados y se enfrentaba a más de 1.000 citaciones por deterioro urbanístico. Algunas propiedades habían acumulado más de 16.000 dólares en deudas fiscales o recibían multas de 10.000 dólares diarios. Mientras tanto, los inquilinos denunciaban condiciones de vida muy precarias, como moho negro, techos derrumbados, falta de agua corriente y sistemas de calefacción averiados.
«Por muy innovador que sea tu modelo de negocio, no puedes escudarte en la tecnología o en las formalidades corporativas para eludir tus responsabilidades como propietario de un inmueble». —Conrad Mallett, asesor jurídico de la ciudad de Detroit
En julio de 2025, un juez del Tribunal de Circuito del condado de Wayne dictó una orden de alejamiento temporal. La orden prohibía a RealT cobrar el alquiler hasta que las propiedades cumplieran las normas de conformidad, y ordenaba que los pagos del alquiler se desviaran a cuentas de garantía bloqueadas para su destinación a reparaciones. En marzo de 2026, RealT informó a los inversores por correo electrónico de que «el modelo ya no funciona». Este fue el primer caso judicial importante contra una plataforma inmobiliaria basada en blockchain, lo que puso de relieve cómo la tokenización puede complicar la rendición de cuentas. Cuando miles de titulares anónimos de carteras sustituyen a los propietarios tradicionales, garantizar el mantenimiento básico de las propiedades se convierte en un reto importante. El caso de RealT sirve de advertencia sobre los riesgos y las responsabilidades vinculados a la gestión inmobiliaria basada en blockchain.
La red de viviendas modulares de CityDAO en Wyoming
En noviembre de 2021, CityDAO, un grupo de 6.000 miembros, hizo historia al adquirir una parcela de 40 acres en Wyoming. Esta fue la primera vez que una DAO se hizo con la propiedad de un terreno al amparo de la innovadora ley de Wyoming sobre las DAO LLC. Aprovechando este marco legal, CityDAO combinó la gobernanza basada en blockchain con la gestión de un activo tangible.
La ley de Wyoming sobre las DAO vinculó la gobernanza de blockchain con la propiedad de bienes físicos. CityDAO aprovechó esta oportunidad para constituir una DAO LLC, lo que permitió al grupo ser propietario legal de terrenos al tiempo que mantenía la toma de decisiones descentralizada y en la cadena de bloques. Para financiar la compra, CityDAO emitió «NFT de ciudadanía» en la plataforma Mirror. Estos NFT no solo recaudaron fondos, sino que también otorgaron a sus titulares derechos de voto para influir en las decisiones sobre el terreno, desde proyectos de infraestructura hasta posibles nuevas adquisiciones. Es importante destacar que estos derechos de gobernanza no incluían la participación en los beneficios. Los contratos inteligentes de Ethereum gestionaron todas las propuestas y votaciones, garantizando la transparencia y la automatización.
«CityDAO es un experimento sobre la propiedad descentralizada de activos del mundo real. Nos unimos a raíz de un tuit y hoy hemos formalizado la compra de una parcela de 40 acres en Wyoming». — CityDAO
Más allá de la adquisición de terrenos, CityDAO se centró en resolver retos más amplios, como la vivienda asequible. Su visión incluía explorar la vivienda modular para innovar en el desarrollo rural. La construcción modular ofrece importantes ventajas: reduce los plazos de construcción en un 50 % y los costes hasta en un 20 %. Esta estrategia se alineaba con la misión de CityDAO de hacer más accesible la propiedad de la tierra y de poner a prueba nuevos modelos de desarrollo impulsados por la comunidad. Al combinar la tecnología blockchain con soluciones prácticas de vivienda, CityDAO demostró cómo los sistemas descentralizados pueden respaldar proyectos de vivienda escalables y centrados en la comunidad.
Cómo puede la cadena de bloques dar forma al futuro de Coliving.com
Partiendo de las lecciones aprendidas en estudios de caso anteriores, la cadena de bloques tiene el potencial de mejorar las operaciones de Coliving.com en tres áreas fundamentales: contratos de alquiler, modelos de gobernanza y financiación comunitaria.
En lo que respecta a los contratos inteligentes, la cadena de bloques puede automatizar todo el proceso de alquiler. Las funciones de depósito en garantía pueden agilizar tareas como la formalización del contrato de alquiler, el cobro del alquiler, la gestión de fianzas e incluso la resolución de disputas. Por ejemplo, Coliving.com ya procesa los pagos a los anfitriones en un plazo de 48 horas tras la mudanza, algo que los contratos inteligentes podrían automatizar por completo. Además, las soluciones de identificación descentralizada podrían simplificar la verificación internacional de los inquilinos. Al eliminar las comprobaciones manuales de documentos, este enfoque ahorra tiempo y reduce el riesgo de fugas de datos.
En cuanto a la gobernanza, los modelos basados en DAO podrían cambiar radicalmente la forma en que los residentes interactúan con sus espacios de vida y los gestionan. En lugar de depender de un enfoque tradicional de arriba abajo, los residentes podrían obtener derecho a voto en las decisiones operativas a través de afiliaciones basadas en NFT. Un ejemplo convincente es el Roopt Kagurazaka DAO de Japón, que implementó la gobernanza DAO en octubre de 2023. Este cambio se tradujo en un aumento de los ingresos de 1,7 veces y convirtió un déficit en un margen de beneficio del 37,5 %. Los residentes aportaron 205 horas de trabajo, equivalentes a cuatro años de limpieza subcontratada, lo que redujo drásticamente los costes de gestión.
«Las DAO ayudan en la gobernanza de iniciativas de vivienda colaborativa... [a través de] un sistema de criptocontabilidad transparente, una toma de decisiones escalable, una jurisdicción global y la aplicación de normas, un sistema automatizado de derechos e incentivos, y una gobernanza policéntrica flexible». - Michael Lustenberger, Universidad de Ciencias Aplicadas de Zúrich (ZHAW)
La cadena de bloques también abre nuevas posibilidades para la financiación comunitaria. A través de la tokenización, los residentes pueden invertir directamente en sus viviendas. Los proyectos que utilizan este enfoque han demostrado el potencial de obtener sólidas rentabilidades anuales. Con más de 1.900 espacios de coliving y 750 anfitriones en la plataforma, incluso los proyectos piloto de tokenización a pequeña escala podrían generar un capital significativo para el crecimiento. Este modelo no solo ayuda a financiar la expansión, sino que también ofrece a los residentes una participación financiera en sus comunidades.
Preguntas frecuentes
¿Estos tokens me otorgan la propiedad real de una vivienda?
Los tokens vinculados a bienes inmuebles en la cadena de bloques no equivalen a la propiedad legal de un inmueble. La propiedad real sigue estableciéndose mediante escrituras de propiedad tradicionales y documentación legal.
¿Qué normas legales se aplican a la vivienda tokenizada en EE. UU.?
En EE. UU., la vivienda tokenizada está sujeta a la legislación sobre valores, por lo que debe cumplir con las normas relativas a la emisión, la divulgación de información y el registro. Para gestionar esto, se suelen utilizar marcos jurídicos como las LLC en serie de Delaware. Estas estructuras ayudan a mantener los derechos y protecciones tradicionales de propiedad. Al tratar con inmuebles tokenizados, es fundamental garantizar que todas las actividades se ajusten a la normativa aplicable.
¿Cómo pueden las viviendas tokenizadas proteger a los inquilinos y garantizar el mantenimiento?
La vivienda tokenizada utiliza la tecnología blockchain para reforzar la protección de los inquilinos y agilizar la gestión inmobiliaria. A través de contratos inteligentes, los contratos de alquiler automatizan procesos como las condiciones del arrendamiento, los pagos y las solicitudes de mantenimiento. Esta automatización garantiza la eficiencia y minimiza los conflictos.
La cadena de bloques también aporta transparencia a los registros de propiedad y gestión, lo que facilita el seguimiento del estado de los inmuebles y del historial de mantenimiento. Esta rendición de cuentas ayuda a garantizar que las propiedades se mantengan en buen estado. Además, la seguridad de la cadena de bloques reduce el riesgo de fraude, lo que ofrece tranquilidad tanto a los inquilinos como a los propietarios.
Algunas plataformas van más allá al permitir la gobernanza comunitaria. Esta característica permite a los inquilinos opinar sobre las decisiones relacionadas con la propiedad, lo que fomenta un mejor mantenimiento y aumenta la satisfacción de los inquilinos.
