数百万美国人正为住房成本而苦苦挣扎。超过2200万个家庭的房租支出超过其收入的30%，而美国面临着700万套经济适用房的短缺。以社区为导向的住房模式，如合作社、社区土地信托（CLT）和共同住房，通过优先考虑可负担性、可持续性和包容性而不是利润，提供了解决方案。
具体方法如下：
可负担性：像CLT这样的模式可以控制成本，确保长期的可负担性。住房的未来在于将社区驱动的实践与数字工具相结合，为所有人创造经济实惠、生态友好和具有包容性的住房。
社区驱动型住房模式的核心原则
社区驱动型住房颠覆了传统的以利润为中心的方法。这些模式不以每平方英尺的利润为优先考虑，而是强调提高居民的生活质量和促进长期福祉。住房不再是一种商品，而是一种共享资源，对个人和社区都有好处。从单一业主住房模式向合作住房模式转变
最重要的一个变化是，住房的所有权发生了变化。
当今住房领域最具变革性的变化之一是从个人所有权向合作方式的转变。传统住房往往围绕着单一业主控制和个人抵押贷款，几乎没有集体投入的空间。社区驱动的模式则完全不同。
以住房合作社为例。在这些机构中，居民通过民主决策集体拥有和管理他们的居住空间。非营利性的租房合作社将租金控制在居民收入的 30%-35% 之间，以确保居民能够负担得起。
社区土地信托（CLT）提供了另一种创新解决方案。在这种模式下，房主购买自己的房屋，但向信托基金租赁土地，从而大大降低了前期成本。有限产权住房合作社（LEHCs）通过限制转售价格来确保长期的可负担性，而互助住房合作社（MAHCs）则注重合作，由成员共同建设和维护房屋。
传统住房可能会导致人们与世隔绝，而这些以社区为导向的模式则鼓励人们相互联系、分担责任。居民在政策和维护方面拥有发言权，从而产生一种主人翁感和归属感。这种合作精神构成了社区驱动型住房三大支柱的基础。
三大支柱：可负担性、可持续性和包容性
以社区为导向的住房以三个相互关联的原则为基础，旨在建设充满活力和弹性的社区。可负担性不仅仅是降低房租，它还解决了住房负担不起的根本原因。创新的所有权模式和集体控制使成本可控。例如，互助住房所有权协会将月费与收入挂钩，确保了永久的可负担性。使用权住房合作社保护居民免受市场投机行为的影响，提供长期稳定的住房，而无需传统的债务。
可持续性解决与住房相关的环境挑战。建筑环境占全球二氧化碳排放量的 40%，因此这些模式优先考虑生态友好型做法。资源节约型材料和节能设计不仅能减少对环境的影响，还能创造更健康的生活空间。例如，康沃尔委员会耗资 520 万美元的 "全屋改造创新 "项目通过隔热、太阳能电池板和地源供热系统等功能，改造了 83 个能效低下的住宅。结果不言而喻：一个为无家可归的青少年提供住房的项目将总能耗降低了 25%，每年可节省超过 12,000 美元；另一个项目则将能耗降低了 30%，能效提高了 48.5%。
包容确保住房服务于不同社区，并解决系统性不平等问题。居民积极参与规划和决策，可培养自豪感和主人翁意识。正如住房解决方案实验室所说：
"社区参与是指拥有决策权的实体与可能受其决策影响的人之间的互动。 住房合作社的民主治理鼓励问责制和共同决策。社区驱动型项目通常包括花园和洗衣设施等共享空间，这自然会将人们聚集在一起。它们还优先考虑交通便利的地点，以满足美国近 45% 的人缺乏可靠公共交通的关键需求。位于英国利兹的低影响生活负担社区（LILAC）是这些支柱在行动中的有力例证。这个互助房屋所有权合作社将经济性和可持续性结合在一起，同时让居民在社区管理中发挥民主作用。结果如何？这是一种繁荣的住房模式，既有利于个人，也有利于更广泛的社区。
这些支柱之间有着深刻的联系。没有可持续性的可负担性会导致长期成本增加。没有包容性的可持续性可能会导致弱势群体流离失所。而没有可负担性的包容性则无法解决住房危机。通过整合这三大原则，以社区为导向的住房方案能够为所有人提供持久的解决方案。展望未来，这些基本理念可以通过数字创新得到进一步加强，从而进一步增强社区的能力。
推动变革的数字技术和平台
数字时代正在改变人们的生活方式。
数字时代正在重塑社区处理住房项目的方式，使其更具包容性、协作性和效率。数字工具正在打破传统障碍，这些障碍曾一度将住房开发限制在大公司或富有投资者的范围内。这些工具正在引入更加民主和透明的做法，让社区在创建住房解决方案中发挥积极作用。这一转变的关键因素是什么？区块链技术。
区块链和去中心化治理模式
区块链技术正在改变人们的生活方式。
区块链正在彻底改变社区决策和管理共享所有权的方式。区块链不依赖于中央机构来控制记录和决策，而是创建了一个透明、防篡改的系统，每个参与者都可以对其进行验证。这种方法可以建立信任，提高效率，尤其是在经济适用房项目中。
以 CityDAO 为例。它利用区块链集体拥有土地，并让其成员投票决定土地的用途。同样，DOMA 提供了一个住房平台，让成员共享所有权和管理责任，消除了传统的等级制度，让居民直接控制自己的住房。
另一个改变游戏规则的方法是使用智能合约。这些数字协议按照预先设定的规则自动处理收取租金、安排维护和分配资金等任务。这降低了管理成本，最大限度地减少了错误。此外，代币化--将房地产拆分成更小的数字股份--使人们更容易获得房产所有权，为经济适用房开辟了新的融资机会。
基于区块链的土地登记处也越来越受到重视。通过将土地所有权数字化，这些系统可以提高安全性、减少纠纷并加快财产转移。格鲁吉亚和瑞典等国已经在使用区块链来加快土地交易速度，降低交易成本。去中心化自治组织（DAO）也在为社区治理铺平道路。它们允许成员在不依赖传统管理结构的情况下对决策进行提议、辩论和投票。然而，要想让这些系统取得成功，社区必须应对数字扫盲和技术获取等挑战，以确保它们不会无意中扩大现有的不平等。
除了区块链，众筹平台还为社区提供了另一种负责住房投资的方式。
众筹和数字投资平台
众筹平台正在改变住房投资，让普通人有机会汇集资源，参与过去只有富人才能参与的项目。这些平台提供详细的项目信息和更新，创造了传统房地产投资通常缺乏的透明度。一个突出的例子是 ProActive Impact Fund，它在密歇根州底特律市为一个多家庭经济适用房项目发起了众筹活动。该项目建成了 100 多个住房单元，帮助稳定了社区并提高了经济复原能力。在另一个案例中，同一基金在得克萨斯州圣安东尼奥开发了一个节能公寓综合体，使用可持续材料和可再生能源。该项目吸引了将环境责任放在首位的投资者，证明了众筹可以将财务目标与社会和环境优先事项结合起来。
从2005年到2024年，仅在美国，合作筹资活动就为创建30万套经济适用房做出了贡献。到 2024 年，全国各地的社区将获得 78 亿美元的投资。环境、社会和治理（ESG）投资的兴起也促使人们更加关注以社区为重点的项目，数字平台使跟踪和验证这些投资的社会影响变得更加容易。除资金贡献外，当地居民还经常为这些项目提供技能和劳动力，创造就业机会，促进长期经济稳定。
集成平台，如 Coliving.com
数字平台正在简化社区型住房的方方面面，从寻找、预订到管理房产。Coliving.com 就是一个典型的例子，它将人们与遍布 70 多个国家 380 多个城市的灵活、以社区为重点的居住空间联系起来。它很好地展示了数字工具如何在全球范围内扩大社区驱动型住房的规模。
"Coliving是一种现代居住安排，人们在公共物业内租用房间或公寓，享受共享设施和活动，以培养社区感和归属感。"- Coliving.com 该平台提供完全在线的体验，包括虚拟参观、数字协议和付款保护。这种简化的流程消除了冗长的申请、高额的保证金和家具费用等常见障碍，使面向社区的住房更容易获得。实际项目证明了这种方法的有效性。2012 年，埃蒙斯设计公司完成了俄勒冈州波特兰市东南部的 Kah San Chako Haws 项目。这个由九个单元组成的经济适用房综合体是为美国原住民青年和家庭中心建造的，波特兰市出资 70%，成为西北太平洋地区第一个模块化经济适用房项目。Coliving.com拥有由750个房东管理的1,700个生活空间，提供超过38,000个房间，这表明这种模式可以大规模运作。与租住单间公寓相比，住户可以节省多达 40% 的费用，这对远程工作者、学生和年轻专业人士尤其具有吸引力。例如，加那利群岛的 Cactus Coliving 就致力于建立长期的社区联系。在2024年8月，平均入住时间约为2个月，与典型的短期租房相比，它提供了更多的稳定性，并鼓励住户之间建立更深厚的关系。
"Coliving是为重视社区和个性的人而设计的。"- Coliving.com可扩展原型和新设计趋势 数字平台可能会将人们聚集在一起，但真正将想法变为现实的是创新的实体设计。最新的住房原型设计关注三个关键方面：速度、效率和适应性--传统建筑往往在这些方面存在不足。预制和模块化住宅解决方案
预制和模块化住宅正在改变建筑世界。这些方法可将建筑时间缩短多达 50%，将成本降低 10%-30%，将排放量减少 22%，并将浪费减少多达 90%。通过使用工厂化生产和标准化设计，整个过程变得更快、更高效，同时还能保持高质量标准。 房屋类型施工时间节约成本传统6-12 个月0-10%模块化 6-12 个月 0-10% 模块式2-6个月10-20% 预制 预制1-3个月20-30% NREL的研究员Nick Cindrich强调了这些方法的潜力："通过整合模块化设计和工厂建造系统，我们可以简化施工、最大限度地节约成本并增加住房供应。这将确保为最需要的人提供更多经济实惠、高性能的住房选择。
住房类型
时间来到 2024 年 12 月，滑铁卢市议会与滑铁卢地区人类家园（Habitat for Humanity Waterloo Region）合作，将 25 英亩的土地改造成 1,000 套经济适用房。ABA 建筑设计事务所为一个拥有绿地和公共区域的充满活力的社区制定了概念规划。首批 50 个单元预计将于 2025 年底获得许可。
埃蒙斯设计公司的创始人斯图尔特-埃蒙斯对模块化住宅的未来持乐观态度：
"I am really looking forward to the next decade and seeing modular really go into a different place...住房需求的不断扩大，加上传统的现场建造多户住房的时间和成本的增加，显然住房领域的创新时机已经成熟。 中央兰开夏大学环境与可持续发展讲师 Renuka Thakore 博士补充道："模块化住宅将改变游戏规则，创造更加绿色的未来。 受控的工厂设置确保了材料的精确使用和更好的质量，同时缩短了施工时间，最大限度地减少了对当地社区的干扰。这些进步为经济适用、生态友好和面向社区的住房铺平了道路。除了新建项目，重新规划现有城市空间也提供了另一种解决方案。
将城市空间改造为住房
。将未充分利用的城市建筑改造成住宅，既能解决住房短缺问题，又能保护建筑遗产。由于美国极低收入租房者缺少 680 万套可负担得起的租房，重新利用现有建筑是一个实用且有影响力的解决方案。
这种方法已经在发挥作用。在马里兰州巴尔的摩市，奎恩-埃文斯（Quinn Evans）将历史悠久的99公立学校改建成50套经济适用公寓，既保持了其历史魅力，又符合巴尔的摩市绿色建筑标准。在密歇根州弗里蒙特，同一家公司将旧弗里蒙特高中改建成 38 套老年公寓，并采用地热供暖和制冷技术。同时，在纽约的罗切斯特，建筑设计团队将西伯利百货商店改造成西伯利广场，这是一个多功能开发项目，包括近 200 个经济适用房单元、零售空间和办公室。
奎恩-埃文斯公司的伊曼-苏莱曼（Imman Suleiman）强调了这些项目的重要性：
"The transformation of obsolete buildings into housing is a solution that both addressed our country's current housing shortage and our cities's changing needs."将陈旧的建筑改造成住房是一个既能解决我国当前住房短缺问题又能满足城市不断变化的需求的解决方案。 这种方法不仅减少了新建建筑对环境的影响，还保护了社区的特色。用现代功能（如低流量管道装置和节能隔热材料）更新这些建筑，进一步增强了它们的可持续性。
农村-城市混合模式
另一个创新趋势是城乡混合社区的兴起。这些模式旨在融合两个世界的优点：农村环境的可持续性和宁静，以及城市生活的连通性和便利性。全球约有 1,100 个生态村，通常容纳 50 到 350 名居民。这些社区展示了现代建筑、绿色空间和生态友好型系统如何共存。节能设计、多样化的交通选择和充满活力的公共空间都让居民受益匪浅。
一些城市已经开始采用这一理念。丹麦哥本哈根以其自行车友好型街道和丰富的绿地而闻名。新加坡将城市密度与垂直花园和智能交通系统相结合。澳大利亚墨尔本优先考虑公共交通、绿地以及支持当地市场和城市农业的社区中心的步行便利性。德国弗莱堡以太阳能建筑和卓越的公共交通为主导，而哥伦比亚麦德林则利用其Metrocable架空索道将孤立的社区与市中心连接起来。
这些混合社区提供的不仅仅是可持续性。
这些混合社区提供的不仅仅是可持续发展，它们还通过步行社区、共享空间和强大的社区纽带创造了更健康的生活环境。Terrenity 创始人、生态村顾问妮可-里斯（Nicole Reese）强调了这种方法的广泛潜力：
"通过重构生态村的概念并将其原则纳入城市规划，我们可以在任何地方建立再生社区，将我们的城市转变为可持续的、以社区为导向的空间，使人类和地球都能从中受益。 社区驱动型住宅面临的挑战和政策问题
虽然新设计和新技术在城市中的应用越来越多，但我们仍需要更多的技术来解决这些问题。
虽然新的设计和数字工具带来了希望，但过时的法规和政策空白正在减缓社区驱动型住房模式的发展。这些障碍影响着从开发到经济承受能力，甚至数据安全等方方面面。让我们来仔细看看阻碍发展的关键问题。
监管障碍和分区限制
。过时的分区法律是社区住房项目的一大障碍。例如，美国 75% 的城市土地被划为单户住宅专用区，这限制了创新住房解决方案的机会。在许多城市，多达 70% 的住宅区限制或完全禁止建造公寓。最小地块面积、高度限制和强制停车位等要求使得以社区为重点的项目在经济上面临挑战。此外，历史上的分区做法留下了排斥的后遗症，继续限制着人们获得经济适用房。
不过，一些城市正在加紧改革。例如，明尼阿波利斯修改了分区法，允许在以前保留给独户住宅的区域建造 "中间缺失 "住房。从2020年到2022年，该市2-4单元建筑的许可数量增加了45%，这主要归功于停车要求的降低。俄勒冈州波特兰市紧随其后，成为美国第一个允许在任何房产上建造两个附属住宅单元（ADUs）的城市，并取消了住宅开发项目的最低停车位要求。奥斯汀等其他城市也进行了分区改革，以鼓励高密度和多功能项目。在州一级，加利福尼亚州的 SB 9 和 SB 10 现在允许在传统上划定为单户住宅的区域进行双拼和小型多户住宅开发，而纽约也出台了政策，在交通枢纽附近推广高密度住宅。
保持长期的可负担性和可获得性
创建可负担得起的住房是一项长期的任务。
创建经济适用房是一回事，但长期保持经济适用房则是另一项挑战。截至 2023 年，美国将缺少 700 万套供极端低收入租房者租住的经济适用房。此外，近4100万个家庭被认为是成本负担沉重的家庭，他们的住房开支占收入的30%以上。
社区土地信托（CLT）已成为维持可负担性的有力工具。通过将土地所有权与住房所有权分离，社区土地信托确保了房产在数十年内都是可负担得起的。事实上，98% 的社区土地信托计划的可负担性期限为 30 年或更长，2010 年代新成立了 70 个社区土地信托组织。
"在房地产价格飞涨和不平等现象日益加剧的背景下，社区土地信托为住房保障提供了一种可行的、由社区驱动的方法。随着美国走向住房危机，现在正是投资社区土地信托等可持续解决方案的时候。繁荣社区有很多成功案例可供借鉴。旧金山的 "小地块计划 "将租金受控的房产转化为永久性的经济适用房，重点是位于高风险社区的拥有5到25个单元的建筑。在洛杉矶，自 2020 年以来，住房管理局的 "收购计划 "已收购了 35 处房产的 2600 多个单元，利用抵押贷款收入债券和财产税减免来确保建筑符合美国残疾人协会和抗震标准。在科罗拉多州的杜兰戈，Westside 活动房屋公园的居民与 Elevation 社区土地信托合作，将他们的公园改造成了一个合作社和社区土地信托，在获得决策权的同时保护自己免受租金上涨的影响。佛蒙特州伯灵顿的尚普兰住房信托基金成立于1984年，目前管理着2400多套廉租房、600套供购买的住房单元和115个住房合作社，证明了社区土地信托基金可以在保持以社区为中心的同时扩大规模。
"As Federal and State financial support for preserving affordable housing stock diminished, cities and counties must take ownership of equitable housing solutions, prioritizing preservation, tenant protections, and community-driven initiatives to safeguard low-income residents from displacement and ensure long-term housing stability."SV@Home数字平台中的网络安全和数据隐私 虽然政策改革解决了可负担性问题，但数字平台带来了一系列不同的挑战--网络安全和数据隐私。这些平台越来越多地用于投资众筹和治理等任务，这意味着它们要处理敏感的个人和财务信息。然而，研究表明，智能家居网络可能会暴露独特的设备数据，从而引发严重的隐私问题。
"我们的研究表明，物联网设备使用的本地网络协议未得到充分保护，暴露了有关家庭和我们使用设备的敏感信息。这些信息是以不透明的方式收集的，因此更容易建立我们的生活习惯或社会经济水平档案。胡安-塔皮亚多，UC3M 教授为了应对这些风险，平台应采用数据最小化方法，只收集绝对必要的信息。
"在数据驱动的技术中，保护用户隐私的最佳方法之一就是所谓的数据最小化框架。技术权益合作组织 其他基本安全措施包括实施零信任框架、定期安全审计和多因素身份验证。传输中和静态数据的加密应成为标准配置，物联网网络的安全协议和及时的固件更新也应成为标准配置。Coliving.com 等平台将美国 350 多个城市和 65 个国家的居民与住房联系在一起，这些平台也必须遵守 GDPR 和 NIST 等标准，以确保数据得到保护。
为进一步保护用户数据，平台可采用分层安全策略。这些策略可能包括入侵检测系统、安全硬件、特定于应用程序的防御措施和灾难恢复计划。第三方安全监控也有助于发现漏洞。在可访问性和强大的网络安全之间取得适当的平衡对于确保数字工具在不损害隐私或安全的情况下加强社区住房工作至关重要。
结论：通过社区和技术实现住房的未来
。未来的住房将是人与人之间的联系与数字创新的融合。如前所述，传统的单一所有权模式正在演变为更具包容性、更经济实惠的替代方案，这些方案将以社区为重点的设计与尖端技术融为一体。
技术在解决全球住房危机方面发挥着变革性作用。数字平台正在简化人们寻找、购买和租赁房屋的方式，而区块链技术正在提高房产交易的安全性和透明度。事实上，区块链已被证明可以降低 15-20% 的成本，缩短 30% 的审批时间。
"One key aspect is the pure understanding of blockchain, how it effectively act as a unifying factor for shared processes - We don't each have to build our ledger in the traditional style.相反，我们有这样一种方法，每个人都可以共同协调流程。然后，我们可以就规则达成一致。创建这样一个基于规则的模型可能是一项至关重要的发展。建筑领域的创新也在改变游戏规则。例如，工厂化住宅不仅能降低 20% 的建筑成本，还能减少多达 3 吨的碳排放。这些进步对于解决地区成本差异尤为重要。例如，在加利福尼亚州，建造一个多家庭住房单元的平均成本是德克萨斯州的 2.3 倍，因此可扩展的高效解决方案至关重要。未来的经济适用房项目将把社区驱动的方法与智能家居技术相结合，以提高生活水平并降低公用事业费用。这种技术与周到设计的结合确保了住房不仅价格合理，而且还能培养归属感和幸福感。通过强调社会连接性和数字进步，这些住房解决方案同时满足了个人和集体的需求。
像Coliving.com这样的平台已经在铺平道路，在380多个城市提供灵活、全包的集体居住选择。他们对可负担性和社区的关注凸显了数字工具如何在以人为本的同时扩大住房解决方案的规模。
展望未来，我们面临的挑战将是如何平衡技术进步与包容性，确保这些进步惠及每个人，而不是制造新的鸿沟。未来 75 年内，全球需要新建 20 亿套住房，因此将以社区为中心的理念与数字工具相结合，对于创造更加公平和可持续的住房环境至关重要。
技术与社区需求之间的这种合作关系将推动未来的住房开发，不仅在美国如此，在全球也是如此。在未来，创新和联系将携手共进，建造出真正服务于每个人的住宅。
常见问题
以社区为导向的住房模式如何让人们买得起房并减少市场投机？
社区驱动型住房方法，如社区土地信托（CLT）和合作住房，旨在保持住房的长期可负担性，同时降低市场投机风险。CLT通过将土地所有权与住房所有权分离来实现这一目标。它们还包括限制转售价格的可负担性协议，确保即使在房地产市场发生重大变化时，人们也能买得起住房。
与此类似，有限产权合作社控制股份的转售价值，保持住房成本稳定，避免投机性价格飙升。除了可负担性之外，这些模式还鼓励共同所有权意识，加强居民之间的社区纽带。它们为中低收入家庭提供了一种实用而持久的住房选择。
区块链技术如何提高社区驱动型住房项目的透明度和效率？
区块链技术通过使用安全、分散的分类账来管理交易，将社区驱动型住房的透明度和效率提高到了一个新的水平。该系统可确保记录不会被篡改，并且易于审计，从而在相关各方之间建立信任。
租赁协议和付款等任务可以通过区块链实现自动化，从而减少行政工作，降低出错或纠纷的几率。它还为社区直接投资打开了大门，促进了更公平的资源分配和回报。这些特点使区块链成为改变游戏规则的可扩展合作性住房解决方案。
Coliving.com等平台如何支持全球社区住房的发展？
Coliving.com等平台通过简化共享居住空间的搜索和预订流程，使人们更容易获得以社区为重点的住房。它们将人们与灵活、家具齐全的合住房屋联系起来，这些房屋还提供水电、Wi-Fi 和清洁服务等基本服务，所有这些都旨在提供便利和经济实惠。
Coliving.com利用技术为包括远程工作者、学生和年轻专业人士在内的各种生活方式提供服务，同时强调社区的重要性。这些平台还促进了住户之间的互动与合作，在全球范围内创造了充满活力、相互联系的生活空间。
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